FESTEKONTRAKTENE
Deler av det som er skrevet nedenfor gjelder primært hyttetomter som ble lagt ut i forbindelse med Reguleringsplan for Hoskelie (1999). Styret har ikke kjennskap til innholdet i kjøpe- eller festekontrakter inngått før dette.
Hyttetomtene i velet vårt ligger i Langmorkje statsalmenning, og Statskog står som bortfester. Det er inngått separate festeavtaler mellom Statskog og hver enkelt fester. I festekontraktens pkt 7.2 og 7.3 fastsettes
”Festeren er bundet av de vedtekter som gjelder for hytteområdet, og plikter å være medlem i velforeningen. Festeren skal betale sin del av utgiftene til drift og vedlikehold av vei- og vannanlegg
......
Festeren har rett til adkomst og parkering, og rett til bruk av vannposter. Disse rettighetene kan ikke skilles fra retten til tomtefestet”
Festetiden er i kontrakten (pkt 5) satt til 80 år. Når festetiden er utløpt kan festet forlenges (pkt 8.2) i henhold til tomtefestelovens bestemmelser, hvilket innebærer at festeren har en ubetinget rett til fornyelse.
Etter kontraktens pkt 7.1 kan festeretten bare overføres til en som Statskog godkjenner, men etter tomtefestelovens § 17 kan godkjenning ikke nektes uten saklig grunn.
Festeavgiften reguleres etter tomtefesteloven, i samsvar med endringer i konsumprisindeksen (kontraktens pkt 8.3). Regulering fant opprinnelig sted hvert 10 år, men det ser ut for at Statskog har endret dette til hvert år ved godkjenning av overføring av festeretten til ny hytteeier.
Festekontrakten dreier seg om såkalt ”punktfeste”, dvs at hytteeier ikke er eier av noe spesifikt areal rundt hytta.
Tomtefestelovens § 16 bestemmer:
”Ved feste av tomt til bustadhus og fritidshus har festaren same fysiske råderett over festetomta til bruk innanfor festeføremålet som ein eigar har, så langt ikkje anna fylgjer av det som er avtalt. Er det avtalt at festaren ikkje kan hogge ned tre på tomta, kan festaren likevel krevje at bortfestaren i rimeleg mon tek bort tre som hindrar utsikt eller på annan måte er til ulempe, og setje seg imot hogst av tre som bør verte ståande for trivnaden si skuld. Er det ikkje sagt noko i avtala om storleiken på tomta (punktfeste), gjeld føresegnene i andre punktum for eit areal på eitt dekar (daa), medrekna der huset eller husa står og høveleg avrunda etter tilhøva på staden.”
Festekontraktens pkt 8.5 og 8.6 bestemmer:
”Hogging av trær rundt bebyggelsen kan bare foretas etter godkjenning fra Langmorkje Allmenning. Grunndisponeringstiltak rundt bebyggelsen kan bare foretas etter godkjenning fra bortfester.
....
Mindre grunndisponeringstiltak kan foretas av fester innenfor et areal på 1 daa rundt hytta”
Etter tomtefesteloven har fester i stor utstrekning innløsningsrett ved festetidens utløp. Etter lovens § 34 gjelder imidlertid denne innløsningsrett for fester ikke tomter som tilhører bygde- eller statsalmenninger (bortfester kan da i stedet kreve forlengelse av festet på samme vilkår som før ved festetidens utløp). Dertil bestemmer Fjellovens § 13 at statsalmenningsgrunn til vanlig ikke kan avhendes. – Med hjemmel i disse bestemmelser har Statskog tidligere avslått søknader fra hytteeiere om innløsning av tomter i vårt område (Langmorkje statsalmenning).
Det har vært mye diskusjon om skattemessige forhold rundt festetomter, og det vil føre for langt å gå nærmere inn på disse spørsmål her. Kort skal imidlertid nevnes at så langt det foreligger en ubegrenset rett til forlengelse av festeforholdet (som hos oss), har Finansdepartementet og skattemyndighetene lagt til grunn at fester er rett debitor for både formuesskatt og den kommunale eiendomsskatt, også hva angår tomtas verdi.
Når det gjelder formuesskatten, kan imidlertid vises til Skatteetatens vegledning til selvangivelsen:
” Du har krav på gjeldsfradrag på grunn av forpliktelsen til å betale festeavgift (kapitalisert festeavgift). For 2013 utgjør gjeldsfradraget 10 ganger den årlige festeavgiften. Er festeavgiften endret i løpet av året, brukes den som gjelder ved utgangen av 2013. Gjeldsfradraget skal føres i post 4.8.1. i selvangivelsen.”
Del denne siden